La casa vacanze sta tornando un investimento vantaggioso

Conviene ancora investire su una seconda casa, magari ubicata in una città d’arte o in una località di villeggiatura da affittare anche per soggiorni brevi? L’argomento è più che mai d’attualità a seguito dell’introduzione della nuova imposta che, a partire dal primo giugno scorso, prevede il pagamento al fisco di una cedolare secca al 21% per locazioni inferiori ai 30 giorni offerte da persone fisiche direttamente o tramite un intermediario immobiliare come il circuito Airbnb. Ma andiamo con ordine.

Per anni considerato dagli italiani il bene rifugio per eccellenza, il mattone è stato letteralmente spazzato via dalla crisi epocale che ora parrebbe essere finalmente alle spalle e che, ironia della sorte, proprio dal mercato immobiliare americano è stata partorita. Una crisi che ha gettato il comparto nella disperazione a partire dal 2008 e che, solo negli ultimi mesi, sembrerebbe essersi rimesso un pò in carreggiata. Perciò, oggi come oggi, sono da dimenticare i lauti rendimenti generati un tempo da valori immobiliari in crescita di anno in anno, così come non esistono più rendite garantite da affitti spesso e volentieri spropositati rispetto a ciò che veniva offerto.

I prezzi delle abitazioni in generale sono crollati, mentre le seconde case scontano anche il peso di una tassazione boom dovuta all’introduzione dell’Imu (abolita invece per le abitazioni principali) e dal successivo arrivo della Tassa sui servizi indivisibili (Tasi). Eppure non tutto è così nero. Certo, secondo gli esperti, il mercato immobiliare non tornerà più quello di un tempo, ma ci sono anche alcuni buoni motivi per pensare di dirottare ancora una volta sugli immobili eventuali risparmi. Da una parte infatti gli italiani guardano con sospetto agli investimenti finanziari erosi in molti casi dalle turbolenze dei mercati internazionali o messi in pericolo dalle recenti crisi bancarie.

Dall’altra, e questa è la vera buona notizia, il calo dei prezzi registrato dagli immobili è stato talmente consistente che mai come in questo momento i buoni affari sono davvero a portata di mano. Ma non solo. Chi non dispone della necessaria liquidità, e deve ricorrere a un piccolo mutuo, può avere la certezza di spuntare offerte veramente vantaggiose per i tassi di interesse mai così bassi come oggi, anche se, ai mutui seconda casa, non spettano le detrazioni previste per le abitazioni principali. Come la detrazione degli interessi passivi e gli oneri e le spese accessorie.

Quanto possa costare il tutto e quali siano le migliori proposte delle banche è facilmente riscontrabile via internet grazie al servizio di comparazione mutui di portali come Facile.it. Se si pensa di assicurarsi una rendita attraverso le locazioni turistiche brevi è bene però informarsi su quali siano le norme che regolano il settore. Norme dettate dalla legge quadro sul turismo n. 217 del 1983, ancora in vigore, e che definiscono i criteri di classificazione e i requisiti necessari, oltre che per le strutture ricettive vere e proprie, anche per case e appartamenti dati in affitto per non più di tre mesi consecutivi.

D’altra parte, il mercato degli affitti turistici in questo momento tira, tanto da aver registrato nel 2016 rispetto all’anno precedente un incremento del 20%. Ma non ci sono solo gli affitti brevi. Una seconda casa acquistata per essere data in affitto può infatti usufruire di alcune agevolazioni introdotte dall’articolo 21 del decreto Sblocca Italia, in vigore sino al 31 dicembre prossimo, come evidenzia la guida sulle agevolazioni per acquistare casa da dare in affitto su Fiscoetasse.com.

Per accedere ai benefici fiscali devono però essere rispettati alcuni requisiti. Primi tra tutti: che l’immobile (che deve essere stato acquistato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017) abbia destinazione residenziale, non sia classificabile come di lusso, cioè appartenente alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, e che venga dato in affitto entro sei mesi dall’acquisto con un contratto a canone concordato per un periodo non inferiore agli otto anni. In tal caso, ai proprietari spetta una deduzione Irpef pari al 20% del prezzo dell’immobile, fino a un massimo di 300mila euro, da ripartire in otto quote annue di ugual importo, a partire dall’anno di stipula del contratto d’affitto.

Se la casa è stata acquistata tramite mutuo, è inoltre deducibile il 20% degli interessi passivi pagati. La norma non pone un tetto a questi ultimi, ma l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la deduzione degli interessi debba essere “limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile a un mutuo non superiore 300mila euro”.

Ad esempio il Salento è sulla cresta dell’onda per le proprie mete turistiche. Interessante può essere la formula CondoHotel di 19 Residence che permette il 4% di rendimento minimo garantito.