C’è chi dice che il quantitative easing, essendo una misura non convenzionale, comporta dei rischi. Stampare moneta per acquistare asset in mano alle banche nella speranza che poi queste girino questa liquidità all’economia reale è solo una delle scommesse di una politica di massima espansione monetaria, quale può essere un quantitative easing (la Bce compra titoli da marzo 2015 e recentemente ha aumentato da 60 a 80 miliardi l’importo mensile che stanzia per l’acquisto).
L’altra scommessa è che nel frattempo non si creino meccanismi distorti, cioè che non seminino germi di nuove bolle future. E questa è una scommessa molto complicata da vincere. Ne sanno qualcosa gli Stati Uniti, che hanno creato la bolla dei derivati sui mutui subprime tra il 2004 e il 2006 quando l’allora presidente della Federal Reserve, Alan Greenspan, portò i tassi dal 6% all’1% alimentando una pazzesca bolla immobiliare.
C’è qualcuno che ipotizza che si stia creando qualcosa di simile adesso in Germania. Il mercato immobiliare tedesco è certamente in fermento. Nell’ultimo anno il valore delle compravendite immobiliari ha superato la soglia dei 200 miliardi di euro. «La barriera del suono dei 200 miliardi di euro è stata rotta», ha commentato in una recente inchiesta del quotidiano tedesco Handelsblatt il presidente dell’associazione del settore immobiliare tedesc Ivd, Jürgen Michael Schick.
La domanda sta aumentando molto e, di conseguenza, anche i prezzi. Rispetto al 2007 gli appartamenti a Monaco di Baviera hanno raddoppiato il prezzo. Anche gli affitti sono oggi più cari, circa il 40% rispetto a 10 anni fa.
Il fenomeno non riguarda solo Monaco ma anche le altre grandi città (Amburgo, Berlino, Stoccarda, Francoforte, ecc.) e le cittadine vicine ai grandi centri. A testimonianza del fatto che c’è il rischio che si stia creando una bolla c’è il fatto che molti acquirenti non occupano poi l’immobile. Alcuni acquisti sono quindi in ottica puramente speculativa, con l’aspettativa che il prezzo dell’immobile (come fosse un qualsiasi asset finanziario) poi si rivaluti.
«Il rendimento per l’industria immobiliare tedesca nel 2015 è salito al 13,3%. Non è mai stato così alto dalla riunificazione», spiega alla Handelsblatt (la cui inchiesta ha l’eloquente titolo “Germany’s Unreal Estate Market”) l’analista immobiliare Bulwien Gesa.
Ma come mai c’è questo fermento? Il quantitative easing della Bce potrebbe essere la spiegazione più razionale. Per via di questa manovra le banche tedesche (ma più in generale quelle dell’area euro) non offrono più rendimenti sui conti correnti. Ne consegue che molti risparmiatori tedeschi per andare a caccia di rendimenti stanno spostando i capitali sul mercato immobiliare che finora viaggiava sotto la media degli altri Paesi europei.
Al fenomeno contribuisce anche il tema dei rifugiati, sempre più in crescita in Germania. Nel 2016 sono attesi 1 milione di altri rifugiati, come accaduto nel 2015. Il flusso di nuova gente non dovrebbe far altro che spingere il costo di affitti e immobili.
Non bisogna sottovalutare questo fenomeno perché le crisi immobiliari – come l’ultima grande bolla subprime negli Usa – sono spesso la faccia di eccessi e squilibri creatisi nei periodi di apparente calma, in cui sembra che le cose vadano bene. Stando agli ultimi dati macro la Germania continua ad essere il Paese più forte dell’Eurozona, ma con il sospetto che sotto stia covando una pericolosa bolla immobiliare.
Da non sottovalutare poi la sostenibilità dei fondi pensione, che hanno promesso rendimenti difficili da mantenere con gli attuali tassi bassi. Un dubbio sollevato proprio dal ministro delle Finanze Wolfgang Schaeuble: «È indiscutibile che la politica dei bassi interessi stia causando problemi straordinari alle banche e all’intero settore finanziario in Germania – ha spiegato – Questo vale anche nel caso degli accantonamenti per il sistema pensionistico».
di Vito Lops
Fonte: Il Sole 24 Ore